Thời gian qua, Chính phủ và Quốc hội đã đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan bất động sản, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường. Hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng được ban hành, đặc biệt là sửa đổi, bổ sung 4 luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được triển khai tương đối đầy đủ.

Gần đây nhất, Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội được ban hành tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc liên quan xác định giá đất, thu hồi đất và bồi thường. Bên cạnh đó, đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” đã đạt tiến độ ấn tượng với 698 dự án, 657.441 căn nhà ở xã hội được triển khai, hoàn thành 102.633 căn trong năm 2025. Giá nhà ở xã hội duy trì ở mức 15-25 triệu đồng/m², giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp.

Dù vậy, theo đánh giá của Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức phức tạp: lệch pha cung-cầu là vấn đề nổi cộm khi thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội, trong khi phân khúc cao cấp dư thừa; giá bất động sản tăng nóng, gần 60% trong giai đoạn năm 2019-2024 và tại các đô thị lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, giá chung cư tăng hơn 20-30% chỉ trong 11 tháng năm 2025.

Nguyên nhân chính xuất phát từ vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao, cùng hiện tượng “thổi giá” và đầu cơ; phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng cũng là rủi ro lớn, dễ dẫn đến bong bóng tài chính. Quá trình triển khai thực tế vẫn gặp khó khăn do thiếu đồng bộ giữa các địa phương và sự chậm trễ phân cấp thẩm quyền.

Ngoài ra, yêu cầu phát triển bền vững ngày càng rõ nét với áp lực từ biến đổi khí hậu và đô thị hóa nhanh chóng, đòi hỏi các dự án phải tích hợp yếu tố xanh, thông minh và thân thiện với môi trường. Thứ trưởng cũng khẳng định, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng của các địa phương trên cả nước nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế đất nước.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục có những giải pháp cụ thể sửa đổi văn bản pháp luật theo hướng thông thoáng hơn, tăng cường phân cấp minh bạch cho địa phương, rút ngắn thủ tục hành chính, nhằm tháo gỡ triệt để vướng mắc về quy hoạch, đất đai và giá đất, những “nút thắt” chính gây chậm trễ dự án. Đồng thời, nguồn vốn cần được đa dạng hóa bằng cách phát triển quỹ đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Hệ thống thông tin thị trường và Trung tâm giao dịch bất động sản công nghệ cao cần được hoàn thiện...

Theo các chuyên gia kinh tế, việc hình thành quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể thị trường bất động sản trong trung và dài hạn. Đặc biệt, Nhà nước cần tăng cường giám sát, kiểm tra biến động giá và xử lý nghiêm vi phạm, kết hợp đẩy mạnh đầu tư công về hạ tầng để cân bằng cung-cầu giữa các vùng miền.